Faut-il investir en immobilier en 2023 ou attendre ?
Le marché de l’immobilier est multiple : résidentiel, de bureau, commercial. En 2023, il fait face à plusieurs défis que nous vous proposons de vous expliquer. Alors, est-ce le bon moment pour investir ?
L’inflation
Il nous semble que le défi majeur du secteur de l’immobilier cette année est l’inflation. Les investisseurs que vous êtes, particuliers aussi bien que professionnels, n’échappent pas à l’augmentation progressive et soutenue des prix de construction et de rénovation.
En effet, le surcoût des matériaux et de la main-d’œuvre peut impacter négativement la rentabilité de votre projet.
Il est donc plus que jamais indispensable de bien estimer le coût de votre projet immobilier en 2023, tout en prévoyant une marge d’ajustement à la hausse de votre budget.
En outre, n’hésitez pas à privilégier, si cela est possible, des propriétaires non réfractaires à une vente longue, ce qui vous permettra de mieux constituer votre budget.
L’accès au crédit
Afin de combattre l’inflation, les Banques Centrales ont entamé une politique monétaire moins accommodante en augmentant leurs taux directeurs.
Quelles sont les conséquences de cette décision pour votre prêt immobilier ?
Les banques commerciales, dont la vôtre, ont un compte auprès de la Banque Centrale de leur pays. Pour les banques françaises, c’est la Banque Centrale Européenne (BCE). Lorsque votre banque commerciale a besoin de liquidités, elle a la possibilité de l’emprunter auprès de la BCE. Ce prêt se fait au taux directeur de la BCE. Ainsi, si ce taux directeur augmente, il est fort probable que votre taux d’emprunt immobilier augmente également, car votre banque va répercuter le coût de son emprunt auprès de la BCE. Pour ainsi dire, obtenir de l’argent coûte plus cher.
Il y a un effet collatéral dommageable à cette hausse des taux directeurs des Banques Centrales répercutée sur les taux d’intérêt proposés par les banques commerciales. L’accès à l’emprunt deviendra moins abordable pour nombre de ménages, diminuant le nombre d’acheteurs potentiels. L’offre de biens immobiliers sera donc plus importante que la demande, faisant mécaniquement baisser les prix. Ainsi, votre banque commerciale aura tendance à anticiper une baisse du prix des biens immobiliers détenus par ses clients, qui auront en outre plus de mal à les revendre, entraînant un manque d’inertie sur ce marché. Dans ce contexte peu dynamique, elle sera d’autant plus prudente avant de prêter, réduisant encore la fluidité des échanges. D’autant que la réglementation a récemment rigidifié les politiques d’octroi des crédits immobiliers, avec la décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) entrée en application au 1ᵉʳ janvier de l’année dernière.
Si vous souhaitez utiliser l’effet de levier du crédit, votre problématique principale sera donc de pouvoir emprunter. Nous vous invitons à être rigoureux dans la présentation de votre projet à votre conseiller bancaire, notamment avec les loyers et charges que vous anticipez sur les années à venir. Les banques commerciales ont encore à leur main le droit d’octroyer des crédits dans une certaine proportion. Il s’agit donc ici pour vous de vous démarquer par un projet bien construit et bien évalué. Pour cela, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du crédit immobilier.
La réglementation immobilière
Les enjeux environnementaux sont de plus en plus un sujet de préoccupation dans le secteur immobilier et cela a un coût financier. Au cours de ces dernières années, les acteurs de l’immobilier ont dû implanter plusieurs normes et interdictions :
- la réglementation environnementale RE 2020,
- la réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de 2021,
- l’application de la loi Climat et Résilience de 2021 évoquant notamment l’absence de toute artificialisation nette des sols en 2050, l’interdiction de location des passoires thermiques à horizon 2028 et l’interdiction pour les propriétaires bailleurs d’augmenter le loyer si leur bien est considéré comme étant une passoire thermique,
- la politique de 2023 de plafonnement des loyers dans certaines villes.
Vous l’aurez compris, les réglementations concernant l’immobilier évoluent vite, et se multiplient.
Nous vous recommandons quoi qu’il en soit d’investir dans des biens ayant une note de DPE inférieure à D, ou de prévoir un budget de rénovation à moyen terme afin de faire passer votre bien au minimum dans cette catégorie.
De plus, il devient indispensable d’avoir une connaissance de la politique du logement de la ville dans laquelle vous souhaitez investir (politique de construction, de plafonnement des loyers, de mise en location, zone de classification, etc.). Pour avoir ces informations, rien de mieux que de contacter la mairie concernée.
Notre conviction
Nous pensons que les prix des biens immobiliers vont baisser, mais que cette baisse sera limitée malgré la hausse des taux d’emprunt. Ainsi, vous pouvez attendre que les prix baissent davantage avant de réaliser votre projet. Toutefois, il ne faut pas vous attendre à ce que la baisse soit proportionnelle à la hausse du coût de votre crédit. En tant qu’investisseur, vous savez que la richesse de votre projet est sa valeur future actualisée aujourd’hui.
Autrement dit, si vous considérez :
- qu’investir dans l’immobilier est un placement à long terme,
- que l’immobilier a un caractère d’usage fort,
- que le décalage entre l’offre et la demande de logements va s’accentuer dans le temps,
- que vous pourrez renégocier votre crédit d’emprunt lorsque les taux auront baissé à l’avenir
alors, c’est votre moment pour investir et nous serions ravis de vous accompagner.
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